L’IFI et les SCPI

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L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) représente la nouvelle version de l’ISF (Impôt sur la Fortune). La différence majeure réside dans le fait que l’IFI tient compte seulement des biens immobiliers dans le mode de calcul de l’impôt. Voyons comment celui-ci impacte les détenteurs de parts dans des SCPI et quelle solutions s’offre à eux.

Par Franck Boccara

Depuis le début de l’année 2018, l’IFI a remplacé le fameux ISF qui prenait en compte les biens immobiliers, mais également les autres valeurs mobilières telles que les placements financiers et portefeuilles d’actions. L’IFI, pour sa part, taxe exclusivement les contribuables dont le patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros net.

l’ISF a été remplacé car il était estimé contre-productif pour la croissance économique. l’IFI, contrairement à l’ISF, devrait à terme orienter l’épargne des Français vers les entreprises, ce qui permettrait de soutenir leurs fonds propres et de les doter d’une assise financière plus forte pour évoluer sur leurs marchés et devenir ainsi plus compétitives. Cependant, depuis la mise en application du nouvel impôt, les français restent assez confus sur son fonctionnement. Les biens immobiliers qui sont inclus dans l’assiette taxable sont des biens classés « immeubles » au sens juridique, c’est à dire non affectés à l’activité professionnelle. Cela vise donc les résidences principales, mais également les investissements locatifs ou les biens utilisés comme résidence secondaire.

Les SCPI

Dans cette nouvelle configuration, l’IFI concerne donc les biens immobiliers détenus de facon directe ou indirecte via des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI). Les parts de SCPI sont donc pleinement inclues dans le champs d’application de l’IFI et les revenus tirés de ces parts doivent être obligatoirement déclarés au titre de l’IFI. Cela devient, de ce fait, la responsabilité de la société de gestion en charge du fonctionnement de la SCPI de communiquer l’information à l’administration, en la reportant clairement dans l’Imprimé Fiscal Unique (IFU).

Par contre, il est possible pour les contribuables d’atténuer le montant de l’IFI grâce à la SCPI, notamment par un moyen interessant qui est l’achat de parts de SCPI en démembrement. Ce démembrement de propriété va offrir la possibilité de faire la différence entre l’usufruit et la nue-propriété. En effet, Le nu-propriétaire jouit uniquement de la possession d’un bien à la différence de l’usufruitier qui bénéficie de l’usage du bien, mais aussi de ses « fruits » qui sont représentés par les loyers qu’il perçoit.

Le montant de l’IFI pourra être légèrement diminué pour les contribuables fortement imposées grâce au système de nue-propriété dans la mesure où le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus fonciers (loyers) qui entrent dans l’assiette fiscale de l’IFI. De plus, le nu-propriétaire n’aura pas l’obligation de déclarer les parts de SCPI qu’il possède. De cette facon, détenir des parts de SCPI reste toujours une solution d’optimisation fiscale pour les contribuables qui auront la possibilité de choisir un montage financier faisant la part belle au démembrement.

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